买房前的验房(Pre- purchase Inspection) 多是根据房屋买卖协议(Agreement of Sale and Purchase) 中的验房条件(Home Inspection Condition) 来进行的。验房条件中大都提到 “主要问题 ” (Major Deficiencies) 。那么，什么是“Major Deficiencies” 呢？

对此，并没有一个统一的、官方的答案。同时，这也是一个很容易引起各方争议纠纷的问题。所以，有的协议对此做了清楚明确的规定。有的说包括Strucrural，Mechanical，Water Leaking；有的说是单项维修费用超过多少钱的项目( 如 > $1000 ) ；有的把某些项目排除在外(如旧的屋面，旧的暖气炉等 ) 。以我长期以来的观察，越是具体明确的规定，越能避免各方后期的争议，对大家都有好处。

房地产界普遍认为重大的结构问题和地下室漏水问题是“Major deficiencies”。本人也同意这样的看法。为什么呢？

先谈谈结构问题。结构系统是房屋最重要的，最基本的支撑系统。重大的结构问题是指那些严重影响结构整体或局部的安全和稳定性的问题，包括：

• 房屋或墙体明显倾斜移动
• 地基不均匀沉降
• 墙体严重裂缝( 较宽、穿透性、连贯性、剪切类、发展型)
• 重要结构构件如屋架、主梁 、结构柱的支撑破坏或不稳定，断裂，偏移，倾斜和严重下沉
• 白蚁对木结构的破坏等

这些问题影响范围大，后果严重，影响房屋的重售价值。且维修费用高或难以维修，维修后难以恢复原状。故是我们验房工作的重点的重点。年代较久远 ( 如Downtown 地区砖石地基的老房子 ) 和室外地形变化较大 (如坡地的房屋) 出现这类问题的可能性较高。但我们经常在外墙(包括地基墙) 以及水泥地面上看到那些细小裂缝不属于这类问题---另文详述。所以，我们不能融统地把所有与结构有关的问题都视为重大问题，应该视其具体的情况如位置、形态、成因和影响范围等做具体分析，得出不同的结论。

再谈地下室漏水问题。这个是很普遍的，但又很让人头痛的问题。据统计，80%以上的房屋在不同时期不同程度地漏过水。至少，本人在验房过程中发现湿度较高的地下室比例非常高。其原因有以下几个方面：

• 室外排水系统普遍存在缺陷。
• 地下排水管道很容易被阻塞。
• 地下室周围墙体和地面普遍存在缝、洞等走水通道。
• 现有建筑规范只要求对地下室做防潮处理，而没有要求做防水处理。

许多漏水情况只发生在下雨、化雪或管道阻塞的时候，漏水之后不留下任何痕迹，使我们很难发现。严重的地下室漏水可能造成较大的损失如：木料、地毯、家俱发酶腐烂，电器设备锈蚀，严重影响居住环境，使屋主不甚其烦。应该讲，如果漏水的原因和范围比较明确，现有的维修手段是可以解决问题的，其维修费用也是可以预计的。顾客不必过分担心。

从以上分析可以看出，我们这里讲的"Major Deficiencies"除了考虑其严重性外，还考虑了其对房屋交易的影响程度以及维修难易和维修费用等。若单从技术层面来讲，房屋中的许许多多问题都很重要，都可能造成严重后果。 如一条裸露的电线可能危及人的生命。但却很容易解决这个问题。

验房过程常发现的，涉及较大金额 ( 通常指 >$1000 )的项目还包括：

• 更换旧的屋面Shingles ($2000~$4000，$2.0~$3.0/平方尺 )
• 更换旧的暖气炉( $1800~$3500 )
• 更换旧的冷气机( $1500~$2500 )
• 60A供电升级为100A ($1000~$1300)
• 低压供水管升级($1500~$2000)

此外，还有一系列涉及房屋保险以及影响安全健康的问题（另文详述），可能引起买方的忧虑。由于这些问题相当普遍，而涉及费用又可预计，是不是所谓的大问题，也没有一个较一致的看法。对于每个具体的 交易，最好由双方事先约定或协商解决。

原文载于“地产周刊”2005年9月2日第34期。